2025年三亚 联投海棠韵

联投海棠韵是位于三亚海棠湾核心区域的高端旅居项目，由湖北联投集团旗下三亚联投海棠置业有限公司开发，总占地约 4.58 万㎡，容积率 1.2，绿化率 30%，规划 599 户，涵盖洋房、别墅等多种业态。以下是 2025 年该项目的最新动态与深度解析：

一、核心区位与配套价值

1. 地理位置
   项目位于海棠区龙海路，距离三亚国际免税城仅 1.8 公里，紧邻解放军 301 医院海南分院，步行可达藤桥西河滨河公园，属于海棠湾「千亿级配套圈」核心地带。周边聚集了亚特兰蒂斯、保利瑰丽等 32 家国际酒店，以及蜈支洲岛、南田温泉等景区，形成高端度假集群。
   

2. 交通网络
   

   • 公共交通：周边 8 个公交站（如微 5 路、27 路）覆盖海棠湾主要景点，但 2 公里内无地铁站，出行依赖自驾或打车。
   • 轨道交通：三亚有轨电车 T1 线连接市区与凤凰机场，未来规划中的海棠湾地铁 2 号线（亚龙湾 - 海棠湾）尚未开工，预计 2030 年后启动。

   
   

3. 生活配套
   

   • 商业：三亚国际免税城、太古里、万象城等商业体环伺，步行 15 分钟可达旅悦荟（免税城二期）。
   • 教育：3 公里内有 5 所幼儿园（如海棠花幼儿园）、7 所小学（如龙海小学）、1 所中学（三亚市藤桥中学），教育资源丰富。
   • 医疗：解放军 301 医院、北大口腔医院等三甲医疗配套，但医疗配套得分仅优于 71% 的区域小区，日常就医需依赖社区诊所。

   
   

二、产品设计与市场动态

1. 户型与装修
   主力户型为 40-101㎡的 2-4 居室，其中 40㎡Loft 公寓层高 4.5 米，83㎡洋房南北通透，101㎡联排别墅带前后花园。项目为带装修交付，采用现代东南亚风格，部分房源可享海景。
   

2. 价格与销售状态
   

   • 新房：2025 年 4 月参考均价为 35000 元 /㎡，全款享 99 折，公寓、洋房 5 万抵 15 万，别墅 10 万抵 30 万。
   • 二手房：均价约 36543 元 /㎡，110㎡联排别墅挂牌价 730 万（约 66364 元 /㎡），100㎡叠拼别墅 450 万（约 45000 元 /㎡）。
   • 市场趋势：海棠湾板块新房均价 2025 年 4 月为 37737 元 /㎡，环比下降 0.1%；二手房均价 48043 元 /㎡，环比下降 1.1%，整体市场呈现温和回调趋势。

   
   

3. 政策影响
   2025 年 3 月三亚启动房地产市场专项整治，重点打击虚假宣传、捂盘惜售等行为，项目需严格执行价格备案制度，5# 楼毛坯备案价 51000 元 /㎡，实际售价不得超过备案单价。
   

三、开发商背景与项目风险

1. 联投集团实力
   湖北联投集团为省属国企，在海南布局有三亚联投海棠韵、五指山清能丽景湾酒店等项目。2024 年，其五指山酒店资产以 1.54 亿元转让，反映出部分项目运营压力，但三亚项目仍属集团重点。
   

2. 潜在风险
   

   • 交通短板：地铁规划滞后，依赖公交和自驾，对无车家庭不便。
   • 市场竞争：海棠湾同类项目（如保利海晏、碧桂园海棠墅）均价相近，但保利海晏配套更优，可能分流客源。
   • 政策调控：海南自贸港政策红利与房地产调控并存，需关注后续限购、税收政策变化。

   
   

四、投资与居住建议

1. 适合人群
   

   • 度假客：免税城、酒店群、景区密集，适合短期旅居。
   • 投资者：自贸港政策下，海棠湾长期升值潜力较大，但需注意市场波动。
   • 养老家庭：301 医院等医疗资源完善，但需考虑日常就医便利性。

   
   

2. 对比分析
   

   项目	联投海棠韵	保利海晏	碧桂园海棠墅
   均价（元 /㎡）	35000	38569	38366
   户型（㎡）	40-101	109-109	34-47
   容积率	1.2	1.2	-
   绿化率	30%	-	-
   优势	性价比高	配套完善	低密度
   劣势	交通不便	价格偏高	户型单一

   
   

3. 购买策略
   

   • 新房：优先选择 14# 叠拼别墅（86-124㎡），赠送花园和露台，性价比优于联排产品。
   • 二手房：关注满五唯一房源，可节省增值税，如 83㎡洋房 240 万（约 28916 元 /㎡）。
   • 政策利用：多孩家庭可申请多套房资格，首付比例低至 15%。

   
   

五、总结

联投海棠韵凭借海棠湾核心区位、成熟配套及国企品牌，仍是三亚旅居市场的优质选择。2025 年，项目在政策调控与市场竞争中保持稳定，适合长期持有。但需注意交通短板与市场波动风险，建议实地考察后结合自身需求决策。