2025年三亚清凤海棠长滩

清凤海棠长滩位于三亚海棠湾核心区域，是集高端住宅、商业配套和滨海度假于一体的综合性项目。以下是 2025 年该项目的最新动态及详细解析：

一、项目概况与开发进展

1. 基本信息
   

   • 位置：三亚市海棠湾土福出口处，北临环岛高速，南向拥有 1.8 公里私家海岸线，西接五星级酒店集群，东依赤岭山脉。
   • 开发商：陵水阳光实业开发有限公司（清凤集团旗下），项目分两期开发，一期已交付，二期别院项目预计 2024 年 6 月交付，但 2025 年仍有在售房源。
   • 产品类型：涵盖 68-200㎡洋房、96-122㎡别墅及 ALILA 五星级酒店，容积率 0.65，绿化率 45%，主打低密度、高绿化的滨海度假社区。

   
   

2. 2025 年最新动态
   

   • 销售状态：2025 年 3 月均价约 52533 元 /㎡，环比下降 3.0%，别墅产品总价 1300 万 / 套起，部分房源价格达 2300 万 / 套。在售房源以二期别院为主，剩余约 10 套。
   • 交付与入住：一期已入住，二期别院于 2024 年 6 月交付，2025 年入住率逐步提升，但具体数据未公开。
   • 开发商动态：2025 年 4 月，因二期别院违建问题（超报建面积）被海南省自规厅责令整改，部分房源暂停销售。

   
   

二、周边配套与生活便利性

1. 教育资源
   

   • 幼儿园：周边 3 公里内有小宇宙幼儿园、维恩斯幼儿园等 3 所。
   • 中小学：升昌小学、海燕小学（2 所），海棠区进士中学、南田中学（2 所），教育配套得分优于 81% 的区域小区。

   
   

2. 医疗配套
   

   • 医院：3 公里内无医院，但距离解放军 301 医院海南分院约 23 公里，未来可能在项目附近设立分诊中心（规划中）。
   • 健康服务：社区内配备基础医疗设施，业主可通过 301 医院远程医疗系统享受问诊服务。

   
   

3. 商业与休闲
   

   • 购物：缺乏大型购物中心，依赖小型超市（如世纪华联），但距离三亚国际免税城约 15 公里。
   • 休闲：紧邻三亚观鹿园、滨海公园，周边有蜈支洲岛、亚特兰蒂斯水世界等 5A 级景区，度假资源丰富。

   
   

4. 交通出行
   

   • 自驾：环岛高速土福湾出口直达项目，距三亚市区 30 公里，凤凰机场 35 公里。
   • 公共交通：周边仅 1 个公交站，无地铁站，出行依赖自驾或网约车。

   
   

三、政策与区域发展

1. 海南自贸港政策影响
   

   • 税收优惠：2025 年海南全岛封关运作，项目享受企业所得税 15%、个人所得税 15% 等政策，吸引高端人才和企业入驻。
   • 产业规划：海棠湾定位为 “国家海岸”，重点发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，未来将建设邮轮母港、游艇产业试验区等。

   
   

2. 区域交通升级
   

   • 轨道规划：三亚至陵水城际铁路（规划中）将设海棠湾站，提升区域交通便利性。
   • 道路优化：2025 年三亚市政府计划打通海棠湾 “断头路”，完善区域路网。

   
   

四、环保与争议事件

1. 生态问题
   

   • 海防林破坏：2022 年项目因破坏海防林被中央生态环保督察，2025 年 4 月，陵水县拆除了沿海岸的违建栈道，并启动生态修复工程，补种树木。
   • 整改进展：第三方机构介入测绘，开发商被要求恢复海防林原貌，后续整改效果待观察。

   
   

2. 违建纠纷
   

   • 别墅超建：2025 年 3 月，海南省自规厅确认二期别院存在超报建面积问题，责令逐户核查整改。开发商通过收取 “工程费” 承诺拓展使用空间的行为被曝光。
   • 暴力威胁事件：2025 年 4 月，有业主因举报违建遭蒙面人殴打，陵水县公安局已立案调查，4 名嫌疑人被行政拘留。

   
   

五、市场分析与购房建议

1. 房价走势
   

   • 2025 年趋势：3 月均价 52533 元 /㎡，环比下降 3.0%，主要受市场调控和违建事件影响。长期看，自贸港政策和稀缺海景资源支撑房价。
   • 竞品对比：与周边项目（如东和福湾、国广海棠湾）相比，清凤海棠长滩价格适中，但配套较弱。

   
   

2. 购房政策
   

   • 限购：省外户籍需 5 年社保或个税，人才购房放宽至 1 年。
   • 贷款：首付比例 15%，商贷利率首套 3.1%、二套 3.3%，公积金贷款首套 2.85%。

   
   

3. 风险提示
   

   • 环保风险：海防林修复可能影响景观，需关注后续生态评估。
   • 违建风险：部分房源存在超建，可能影响产权办理。
   • 开发商信誉：近期暴力威胁事件暴露开发商管理问题，需谨慎选择。

   
   

六、用户评价与口碑

• 正面评价：绿化好、户型通透、海景资源稀缺，物业服务由戴德梁行提供，品质有保障。
• 负面评价：公共交通不便、商业配套薄弱，违建问题引发业主维权，开发商沟通态度强硬。

总结

清凤海棠长滩凭借一线海景和低密设计，仍是三亚高端度假房产的热门选择。但 2025 年暴露的环保和违建问题需警惕，建议购房者实地考察，核实房源合规性，并关注政策与市场动态。若追求长期增值，可考虑自贸港政策红利；若注重居住体验，需权衡配套短板与潜在风险。